모기지 금리 급등으로 부동산 시장 급속 냉각

미국 부동산은 2020년 팬데믹 초창기 넓은 주택이 인기를 끌며 구매자들이 경쟁적으로 입찰에 참가하면서 주택 매매가격이 하루가 멀게 상승했다. 전국 부동산 중개인 연합(National Association of Realtors)에 따르면 2021년 한 해 동안 주택 매매는 판매자가 제시한 금액 그대로 거래되거나 심지어 약 29%는 그보다 더 높은 가격에 거래됐다. 그러나 2022년에 접어들자 구매자가 제시한 가격보다 높게 구매한 비율이 1%p 감소했다. 2020년부터 과열되던 부동산 시장은 2022년 봄부터 기준금리 인상과 더불어 모기지 대출 금리가 올라 대출을 끼고 사려는 구매자들이 부담을 갖고 구매를 포기하면서 서서히 식기 시작했다. 모기지뱅커연합(Mortgage Bankers Association)에 따르면 2022년 1월 첫 주 3.33%였던 30년 고정 모기지 대출 금리는 2022년 기준금리 인상과 함께 꾸준히 오르다 같은 해 10월 마지막 주에 7.16%를 기록해 불과 10개월 만에 3.83%p가 인상됐다.

<최근 1년간 미국 30년 고정 모기지 금리 동향>

[자료: Mortgage Bankers Association, 그래픽: Mortgage News Daily]

이에 따라 기존주택 매매가 2022년 1월 609만 채에서 2022년 12월 402만 채로 줄어들면서 부동산 시장은 2022년 한 해 동안 계속 축소됐다. 워싱턴포스트는 지난 9월 시장에 매물이 나온 후 2주 이내 판매되는 주택의 비율이 2012년부터 30~40% 선을 유지하던 것이 팬데믹 초기인 2020년 4월 살짝 주춤하는 듯하다 폭발적으로 올라 2021년 4월 불과 2년 만에 60%까지 급등했다고 보도했다. 그러나 이후 2022년 4월부터 서서히 하락하다 같은 해 8월 34%로 팬데믹 이전 수준으로 돌아오기 시작했다고 보도한 바 있다.

<2021년부터 2022년 8월까지 2주 내 판매된 주택 비율>

 [자료: Washington Post]

모기지 대출 없이 구매 비율 올라

과열됐던 부동산 시장이 팬데믹 이전 수준으로 돌아오자 매물 가격 또한 하락하기 시작했다. 워싱턴포스트는 구매자가 줄면서 시장이 매물이 시장에 머무는 시간이 길어졌다고 보도했다. 또한 전체적인 시장이 위축됐지만 시장의 추락으로 이어지지 않는 이유를 모기지 대출없이 구매하는 고객이 꾸준히 있기 때문이라고 보도했다. 전국 부동산 중개인 연합이 발간한 보고서에 따르면 생애 최초 주택 구매 평균 연령은 2021년 33세에서 2022년 36세로 올라갔으며, 이는 역대 가장 높은 나이라고 밝혔다. 또한 2번째 이상 주택을 구매한 평균 연령은 59세로 역시 가장 높은 연령을 기록했다고 덧붙였다. 구매자의 88%는 백인으로 이는 지난 2021년 82%에서 증가한 수치이다. 이와 관련하여 워싱턴 포스트는 현지 시간으로 지난 2월 9일, 주택 가격이 내려가자 부를 축적한 은퇴한 백인들이 모기지 대출 없이 주택을 사들이기 시작했다고 보도한 바 있다.

<모기지 대출 없이 매매된 주택 비율>

<자료: Redfin>

대도시의 위성도시, 모기지 대출 없는 매매 비율 급상승 중

주택 정보 컨설팅사 존다(Zonda)의 수석 이코노미스트 알리 울프(Ali Wolf)는 “부유층은 강한 주택 시장을 이용해 부를 축적한 반면 서민층은 아무것도 얻지 못하거나 잃었다.”고 말했다. 워싱턴 포스트는 주택 가격이 올라 주택 보유세 및 생활 유지 비용 등이 동반 상승해 기존에 자리 잡고 있던 주민들이 더 먼 곳이나 전혀 다른 곳으로 이사하는 현상이 발생했다고 보도했다. 전국 부동산 중개인 연합에 따르면 2018~2021년도에는 구매자들의 평균 이사 거리가 15마일(약 24킬로미터)이었는데 반해 2022년에는 50마일(약 80킬로미터)로 급격히 늘어났다. 부동산 중개 사이트 레드핀의 데이터에 따르면 뉴욕, 워싱턴DC, 마이애미 등 대도시의 위성도시에서 모기지 대출이 없는 매매가 최근 일 년간 급격히 늘어났다. 뉴욕 시티의 위성도시격인 롱아일랜드의 동쪽 부동산 거래는 약 60% 이상이 현금 거래인 걸로 조사됐다. 워싱턴 포스트는 이러한 현상이 부를 축적한 기성세대가 시장 상황을 이용하는 것이라고 보도했다.

<뉴욕 지역 무대출 구매자 비율>

[자료: Redfin]

시사점

컨설팅 그룹 맥킨지(Mckinsey)의 보고서에 따르면, 미국 경제 주체인 밀레니얼 세대는 주택 구매를 이룰 수 없는 꿈으로 생각한다는 조사가 나왔다. 2008년 서브프라임 모지기 사태가 야기한 경제 위기와 팬데믹으로 인해 비관주의가 조장된 젊은 세대는 기존 부유층이 부동산 시장까지 장악하자 주택을 구매하거나 은퇴 후의 삶을 준비하는 것을 포기했다는 것이다. A 컨설팅사에 근무 중인 B리서치 연구원은 “1~2시간의 긴 통근 시간을 참아가며 대도시의 대기업에서 일하며 처절하게 싸워 온 젊은 세대에게 지금의 부동산 시장 흐름은 열심히 살고자 하는 의지를 반감시킨다”며, “미국 부동산 시장에서도 부자는 계속해서 부자로 살 수 있게 만들고 있어 물려받을 것이 없는 밀레니얼 세대는 부동산 시장에서 밀려날 것”이라고 말했다.

자료: Washing Post, Mckinsey, Redfin, National Realtors Association, Mortgage Bankers Association, Mortgage News Daily, KOTRA 뉴욕 무역관 자료 종합